La venta de bien ajeno en Perú es compleja. Generalmente, no se puede vender lo que no se tiene (nemo plus iuris), pero hay excepciones como el mandato, destacando que la naturaleza de la prestación es una obligación de hacer y no una de dar, ante su incumplimiento el comprador puede ejercer acciones rescisorias o resolutorias, e incluso denunciar por estelionato. La validez de la venta de bien ajeno por un copropietario es discutida (validez vs. eficacia).
En el tráfico jurídico, es de especial relevancia la venta de bien ajeno, pues, se ha investigado en función a las regulaciones de los arts. 1537-1539 del Código Civil de 1984 y del art. 197 del Código Penal de 1991, debido a las dudas sin absolver en situaciones específicas de la vida cotidiana.
En esta contribución, nuestro aporte enfoca sucintamente algunas circunstancias reales en las que se pueda ensayar estrategias que permitan evidenciar la utilidad del criterio práctico con el previo conocimiento teórico conforme lo requiere el adecuado ejercicio de la abogacía en el Perú.
CUESTIONES BÁSICAS
En este punto, como es indispensable, debemos partir tratando algunas nociones básicas.
¿Qué debemos entender por “bien”?
De acuerdo con la Teoría adoptada por el legislador peruano, los bienes se clasifican en dos: Corporales (materiales) e incorporales (inmateriales). El primero de ellos se refiere a las cosas y el segundo alude a los derechos (derechos subjetivos). Para el tema que nos convoca, debemos entender por “bien” a las cosas y, en esta clasificación, existen dos categorías que conforme a los artículos 885 y 886 del Código Civil se trata de bienes muebles o inmuebles, los cuales definen su naturaleza según su posibilidad trasladable.
¿Qué debemos entender por “bien ajeno”?
En principio, un bien ajeno es lo contrario a lo que entendemos como un bien propio, es decir, técnicamente se refiere a aquel bien existente o futuro que no pertenece a la esfera patrimonial de determinada persona, no obstante, existe la posibilidad de que el dominio de estas personas alcance a dichos bienes, ello mediante la previa ejecución de actos propios que recaen en el vendedor, por ejemplo, saneamiento.
¿En qué consiste una “venta”?
El sentido económico del término trata de la puesta en disposición de un bien o, en palabras más sencillas, es el acto de ofertar algo para obtener de ello alguna ventaja o beneficio económico. En Derecho, entendemos que la venta es una de las muchas manifestaciones materiales de un negocio jurídico y, como tal, bajo la conformidad de la ley, está destinado a surtir efectos jurídicos (entre las partes), por ello es que para algunos casos tenemos la exigencia de que conste por escrito (esto es, la observancia obligatoria de la forma prescrita conforme al art. 140 del Código Civil), mientras que en otros casos no (lo que valida la coexistencia en el ordenamiento de los acuerdos verbales o tácitos), ergo, por seguridad jurídica siempre se tiene la común y diligente sugerencia de que las ventas consten en un contrato para identificar e interpretar la voluntad, derechos y obligaciones del vendedor y/o del comprador ante un eventual conflicto derivado de la transferencia de cualquier cosa.
A propósito del último término, cabe agregar lo siguiente: “Toda venta es una transferencia, pero no toda transferencia es una venta”, esto quiere decir que existen muchos modos de transferencia de un bien y que la venta es solo una de ellas. Entre otros modos tenemos, por ejemplo: la donación, pues, ésta no implica un intercambio de prestaciones como sí sucede en la venta.
¿Se puede vender un “bien ajeno”?
Depende. En un contexto amplio y variable no podemos establecer una regla sin contemplar escenarios que califiquen como una excepción, así las cosas, por un lado, la aseveración de que no se puede vender un bien ajeno se remite a la vigencia del principio jurídico “nemo plus iuris” según el cual nadie puede dar más de lo que tiene, esto es, que el vendedor no puede transferir derechos que al momento de la venta no tiene (ya sea porque aún no los ha adquirido o porque ya no le corresponden), por otro lado, la antítesis refiere a la posibilidad de tal tipo de venta fundamentada en la habilitación del ordenamiento jurídico (art. 1409 del Código Civil, segundo párrafo) para supuestos específicos, aquí se presentan tres escenarios hipotéticos: i) Venta de bien ajeno por mandato o poder, ii) Venta de bien ajeno por subasta pública y, iii) Venta de bien ajeno por proceso judicial.
En lo expuesto, la venta de un bien ajeno no contemplado en los supuestos específicos no resulta compatible con una compraventa conforme a la regulación de nuestra legislación civil, pues, dada la naturaleza de las prestaciones adquiridas esta venta pertenecería a la categoría abierta de los contratos innominados en los términos del art. 1537 del Código Civil. En ese sentido, quien vende un bien ajeno no es “vendedor” (porque no tiene la obligación de “dar”, salvo configuración del supuesto de hecho del art. 1538), sino más bien “deudor” de su contraparte contractual respecto del cual tiene la obligación de “hacer” (específicamente aquellas acciones necesarias a título de promesa para obtener el bien en beneficio de aquel). Frente a un eventual incumplimiento de la prestación, el acreedor o comprador podrá exigirlo vía conducto notarial y posteriormente vía judicial, con la respectiva indemnización más gastos por costos y costas.
¿Qué conceptos de dinero debe pagar quien adquiere un bien ajeno?
En los contextos normativos se han previsto dos prestaciones, una obligación de hacer y una obligación convertida en dar, cada una de ellas implica naturalmente su propia contraprestación debida, en ese sentido, la primera consistiría solamente en una remuneración y la segunda en el precio del bien, salvo que, por pacto en contrario, las partes hayan previsto que la remuneración por el “hacer” (consistente en “obtener para que otro adquiera”) comprenda también el gasto de la adquisición del bien. Entonces, queda a discreción de la parte contratante la determinación de conceptos en la cuantía de su contraprestación, asimismo respecto a la oportunidad de su ejecución para no afectar la reciprocidad en las prestaciones adquiridas por ambos contratantes.
¿Qué circunstancias califican como venta de bien ajeno?
En la práctica legal suele incidir transacciones respecto a cosas ajenas y todas son un caso particular, sin embargo, independientemente de las particularidades de cada caso en concreto, la doctrina jurídica ha tratado dos circunstancias generales en las que se pueden situar todos los casos sin excepción, en ese sentido, tenemos la venta de bien ajeno: i) Con conocimiento unilateral; y, con conocimiento bilateral.
En cualquier circunstancia, lo común e irrefutable es que quien vende siempre conoce la verdadera situación del bien, es decir, el vendedor sabe desde el principio que lo que vende no le pertenece, en cambio, en circunstancias específicas lo inusual es que quien compra conozca la situación real del bien y aún así celebre la adquisición de lo ajeno, asumiendo con dicho acto los riesgos propios de un eventual incumplimiento que en ocasiones se suman a la imprevisibilidad negocial en la regulación de las garantías y penalidades.
CUESTIONES PRÁCTICAS
Después de conocer algunas nociones básicas y sus referencias en los preceptos legales que rigen en la materia, podemos plantearnos muchas interrogantes que hipoteticen su aplicación práctica, entre ellas, hemos seleccionado las siguientes:
¿Qué pasa si la venta de un bien de copropiedad la realiza únicamente un copropietario? ¿Es válido o no?
Esta cuestionada forma de venta fue objeto de análisis en el VIII Pleno Casatorio Civil, en caso se analizó que un cónyuge enajenó un bien que pertenecía a la esfera patrimonial de la sociedad de gananciales respecto de la cual forma parte, en el acto de venta no intervino la cónyuge afectada por lo que, judicializada la causa dicho negocio jurídico fue declarado nulo, decisión que según algunos especialistas creó una categoría nueva en materia de venta de bienes ajenos, pues, la nulidad no está prevista como una acción, sin embargo, lo está como sanción de acuerdo a lo regulado por el art. 315 del Código Civil y el art. V de su Título Preliminar, en simples y llanas palabras, se resolvió que el acto de transferencia no fue válido.
Sin embargo, somos de la opinión que conforme a los dispositivos legales (arts. 1537 al 1539 del CC) y a las afirmaciones de la Casación N° 2283-2017/Tacna, el contrato de venta sobre bien ajeno no puede ser nulo, contrariamente, es un negocio válido y dicha validez es aplicable de forma transversal a todas las hipótesis, así incluso cuando se trata de bienes en el régimen de copropiedad, en ese sentido, la discusión no gira en torno a la validez, sino mas bien en torno a la eficacia, para ello es que la mencionada normativa dota de mecanismos para tutelar al adquiriente quien se entiende ha asumido una posición desventajosa respecto al vendedor, dicha asimetría es injusta.
¿Una persona puede comprar y vender un bien ajeno en virtud de un mandato previo?
Preliminarmente, cabe mencionar que, un mandato es un contrato por el cual una persona (mandante) confiere un encargo a otra persona (mandatario), constituyéndose en ambos sujetos una relación obligacional donde, además de la esencial especificación de los actos por cuenta e interés del mandante, se puede estipular también de forma alternativa y accesoriamente el poder de representarlo, es decir, convenir si el mandatario va a actuar en nombre propio o del mandante.
En ese sentido, un primer supuesto es que el mandante puede encomendar a su mandatario que adquiera un bien, para tal efecto celebrará una compraventa en calidad de adquiriente, pero solo si el mandato fue con representación y se inscribió la titularidad registral se otorga a favor del mandante, caso contrario, si el mandato de compra se ejecutó sin representación, entonces, conforme al art. 1810 del Código Civil, celebrada la compraventa el comprador se encuentra obligado a transferir el derecho de propiedad en beneficio de su mandante, ello mediante una declaración de verdadero propietario que, según los lineamientos del art. 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, debe inscribirse o hallarse previamente inscrita la escritura pública que contenga dicha transferencia.
En el segundo supuesto, referido a la venta del bien que ha sido adquirido por una persona (mandatario) en beneficio de otra (mandante), es un acto legalmente viable, independientemente del tipo de mandato (sea con o sin representación), para la legalidad de la venta solo basta que dicho negocio se realice en cumplimiento de los términos y condiciones expresamente pactados en el contrato de mandato (por principio de literalidad) y que con ello no se transgreda al ordenamiento jurídico. Respecto a esta última condición, no olvidemos que la venta del bien ajeno (entiéndase a la propiedad del mandante) se realiza como un servicio a favor del mandante (arts. 1756, 1790 y 1793 del Código Civil), por lo tanto, existe en aquel supuesto hipotético la legitimación contractual en la sustitución de negociar respecto a derechos y obligaciones propias de una compraventa.
¿Qué acciones legales puede iniciar el adquiriente del bien ajeno?
Cuando formulamos esta pregunta, lo plasmamos en el escenario que el comprador desconocía que su vendedor no era propietario del bien ofertado, en ese caso, tenemos dos opciones, la vía civil y la vía penal.
En la primera de ellas, conforme al art. 1539 del Código Civil se tiene que el comprador podrá iniciar la acción rescisoria, esto es, demandar al vendedor por el perjuicio de correr riesgos sobre el cumplimiento del contrato tras ocultarle el real contenido de sus obligaciones, declarándose la ineficacia del contrato celebrado, aunque la doctrina ha cuestionado mucho la procedencia de esta acción. Otra opción viable (según la doctrina nacional) es la acción resolutoria del contrato, esto es, frente a la exigencia de su prestación y su incumplimiento en el plazo, se habilita a poner fin a la relación contractual en los términos del art. 1372 del Código Civil; en ese mismo contexto, también surge la opción de ejercer la acción de cumplimiento. Por supuesto, independientemente cual sea la acción principal, el comprador tiene reserva de ejercer la acción indemnizatoria en la misma demanda.
En cuanto a le segunda vía, de acuerdo con el art. 197 inciso 4 del Código Penal se tiene que el comprador puede denunciar al sujeto que le vendió como propio un bien que le es ajeno, esta conducta ha sido calificada por el legislador penal como una defraudación especial, no se trata de estafa, sino más bien del delito de “estelionato”, aunque coincidan algunos elementos para su configuración, se trata de ilícitos penales diferentes. Entonces, verificamos que el quebrantamiento de la confianza negocial se tutela con la habilitación del ordenamiento jurídico de ejercer acciones en dos vías, así las cosas, tanto para la acción civil como para la acción penal será indispensable como principal medio probatorio el documento del contrato, sobre este existe la preferencia de que cuente con legalización notarial de las firmas, por formalidad probatoria (ad probationem), porque dota al documento de fecha cierta y seguridad jurídica, así se consigue evitar cuestionamientos a la idoneidad y veracidad del medio probatorio documental más importante de la acción legal.
CONCLUSIÓN
La venta de bienes ajenos en el Perú presenta un panorama jurídico complejo, donde la premisa fundamental es que nadie puede transferir más derechos de los que posee, aunque existen excepciones. Estas excepciones, como la venta por mandato, la subasta pública o el proceso judicial, están condicionadas al cumplimiento de formalidades legales. En la práctica, es crucial determinar si el comprador conoce o no la situación del bien, ya que esto define las acciones legales a su disposición en caso de incumplimiento, por ejemplo, en situaciones donde el comprador desconoce que el vendedor no es el propietario, la ley ofrece acciones rescisorias o resolutorias del contrato, así como la posibilidad de denunciar al vendedor por el delito de estelionato.
En el contexto del mandato, se subraya la importancia de la representación. Si el mandato incluye la representación y se inscribe la titularidad registral a favor del mandante, la adquisición del bien se realiza directamente en beneficio de este; sin embargo, si el mandato se ejecuta sin representación, el mandatario está obligado a transferir la propiedad al mandante mediante una declaración de verdadero propietario. La venta del bien del mandante, realizada por parte del mandatario, es viable siempre que se ajuste a los términos del mandato y no contravenga el ordenamiento jurídico, actuando como un servicio por cuenta e interés del mandante.
En otro hipotético escenario que se ha propuesto, la venta de un bien de copropiedad por un solo copropietario genera controversia, con opiniones divididas sobre su validez. Algunos la consideran nula, mientras que otros la ven como válida pero ineficaz, proporcionando mecanismos de protección al comprador. En cualquier caso, la formalización del contrato se erige como un elemento crucial para evitar cuestionamientos sobre la validez de la venta.
La documentación del contrato, preferiblemente con legalización notarial de las firmas, se convierte en la principal prueba en caso de acciones legales. En resumen, la venta de bienes ajenos en Perú exige un análisis detallado de las circunstancias y el cumplimiento de requisitos legales para proteger los intereses de todas las partes involucradas.